Werte

Es gibt viele Themen im Zusammenhang mit dem Wert einer Immobilie. Hier stelle ich Themenbereiche vor, mit denen ich mich selbst intensiv während meiner Suche und meiner Käufe von Immobilien auseinandersetzte. Manches mag banal sein oder auch selbstverständlich. Aber auch das Banale wird manchmal im Verkaufsprozess übersehen und die Verkäufer wundern sich über ein Misslingen.

Anderes sind Themen, die einen Käufer interessieren und die vor einem Kauf abgeklärt sein wollen.

Der Wert einer Immobilie unterliegt zeitlich merklichen Schwankungen. Beeinflussende Faktoren sind z.B.:

• Verhältnis Angebot zu Nachfrage
• Neubaumöglichkeiten
• Zinsniveau
• Vertrauen in wirtschaftliche Stabilität bzw. Wachstum
• Arbeitslosenquote
• Änderung Infrastruktur

... und der aktuelle Wert ist nicht eindeutig, es gibt unterschiedliche Ansichten dazu

Das Haus ist so viel wert, wie ein anderer dafür

• bereit,
• fähig und
• willens zu zahlen ist. 

Es ist banal, aber oft scheitert ein Verkauf an einem dieser Punkte.

Bereit

Für den Käufer muss die Immobilie attraktiv sein und er muss einen Bedarf an einem entsprechenden Haus haben.

Fähig

Es reicht nicht aus, dass ein Interessent ein Haus kaufen und den Preis zahlen will. Er muss auch dazu fähig sein, das heißt ausreichend Eigenkapital muss vorhanden sein und/oder eine ausreichende Finanzierungszusage von einer oder mehreren Banken muss vorliegen. Wobei die Bewertung einer Bank auch deutlich von der Bewertung des Interessenten abweichen kann.

Willens

Und letztlich muss der Interessent sich auch entscheiden, genau dieses Objekt zu den vereinbarten Konditionen zu kaufen. Und erst nach Vertragsunterzeichnung, Zahlung und Grundbucheintragung steht der Wert der Immobilien wirksam fest - für den Zeitpunkt des Verkaufs.

Der realisierbare Wert kann erheblich von den Vorstellungen des derzeitigen Besitzers oder auch Interessenten abweichen, insbesondere bei aufwändigen oder sehr individuellen Gebäuden.

Es ist ein wenig ähnlich zum Börsenhandel von Aktien: Dort werden Kaufangebote mit unterschiedlichen Preisen und Verkaufsangebote mit unterschiedlichen Preisen verglichen. Der Preis wird derart gebildet, dass aus den Angeboten ein größtmöglicher Umsatz erfolgt.

Liegt das höchste Kaufangebot unterhalb des niedrigsten Verkaufsangebots, dann kommt kein Handel zu Stande.

Bei einer Immobilie ist es anders, da kann ein Makler vermitteln.

Der Beleihungswert ist für ein Kreditinstitut relevant. Er stellt den aus ihrer Sicht jederzeit möglichen und kurzfristig realisierbaren Verkaufserlös einer Immobilie dar - idealerweise für die gesamte Laufzeit des Kredits. Er sollte daher eine Untergrenze für den möglichen Verkaufserlös sein.

Dieser Beleihungswert kann daher vom aktuellen Marktwert abweichen.  Und jedes Kreditinstitut hat seine eigene Einschätzung des Wertes.

Der Versicherungswert hat nur sehr begrenzt mit dem aktuellen Wert einer Immobilie zu tun. Bei einer KFZ-Vollkasko Versicherung wird nur der Zeitwert des KFZ bei einem Totalschaden ersetzt. Bei einem Gebäude wird ein so hoher Betrag ausgeschüttet, dass damit der alte Gebäuderest entsorgt und ein neues gleichartiges Gebäude mit gleicher Qualität und aktuellem technischen Standard gebaut werden kann. Also eine Neuwertversicherung.

Für die meisten Banken ist eine Neuwertversicherung zumindest gegen Brandgefahr die Voraussetzung zur Hausfinanzierung.

Es gibt Situationen, in denen der Wert eines Hauses oder Grundstücks ermittelt werden muss ohne einen vollzogenen Verkauf. Oder ein atypischer Verkauf hat stattgefunden, wo der Preis z.B. durch Koppelgeschäfte, Zwangslagen oder persönliche Beziehungen verzerrt wurde. Anlässe sind oft Streitsituationen, wie z.B. Ehescheidungen, Erbschaftssteuern oder auch Enteignungen.

Das Verfahren zur Wertermittlung und ein zugrunde zu legender Wertekatalog ist gesetzlich vorgeschrieben. Aber es gibt in Detailfragen für den Wertermittler große Ermessensspielräume. Dies führt dann dazu, dass je nach Interessenlage des Auftraggebers sehr unterschiedliche Werte für das gleiche Objekt ermittelt werden. In einem Gerichtsverfahren wird ein weiser Richter Parteigutachten verwerfen und selbst einen Gutachter beauftragen, der ohne parteiische Interessen einen angemessen Wert ermitteln soll.

Bei einem Verkauf kann ein Wertgutachten zur Abschätzung ohne Anspruch auf vollständige Richtigkeit erstellt werden. Es ist aber für die Preisbildung nur bedingt ausschlaggebend. Bei einem Verkauf ergibt sich der Preis aus der Verhandlung zwischen Verkäufer und Käufer.

Ein weiterer Grund für ein Wertgutachten ist das Interesse einer finanzierenden Bank, ein Darlehen nur für einen Teilwert einer Immobilie zu gewähren. Aufgrund diverser Ermessensspielräume kann es daher gut sein, dass für das gleiche Objekt unterschiedliche Banken auch zu unterschiedlichen Werten kommen.

Es gibt fertige Programme zur Wertermittlung zu kaufen. Der Rechnungsaufbau wird i.a. richtig sein. Das Manko solcher Programme liegt in der vereinfachten Klassifizierung von Werten für Grundstücke, Bausubstanz und Marktfaktoren. Naturgemäß können die vorgegebenen Werte nur grobe Anhaltswerte sein - ebenso wie das Ergebnis. Da nützt auch die umfangreiche Ergebnisdarstellung auf 10 bis 20 Seiten nicht viel, das Ergebnis wird dadurch nicht besser. Diese Programme sind durchaus brauchbar, wenn ein erfahrener Makler oder Gutachter für eine Immobilie individuell die Wertbestandteile ermittelt.

Viele Wertermittlungen werden angeboten, die umsonst sind. Dies leider in zweifacher Hinsicht. Es kostet den Auftraggeber nichts, und das Ergebnis ist nicht besser als eine grobe Schätzung über den Daumen. Der wesentliche Vorteil liegt beim Anbieter dieser Berechnungen, der so einen Fuß in der Tür eines möglichen Immobilienverkäufers hat. Es ist in der Regel ein Makler. Der darauf hofft, dass sich der Interessent wegen dieser kostenlosen Dienstleistung moralisch verpflichtet fühlt, ihn bei einem Verkauf auch zu beauftragen.

Aber auch die qualifizierten Wertgutachten können problematisch sein. Sie nutzen im Regelfall die von den lokalen bzw. regionalen Gutachterausschüssen herausgegebenen Marktberichte für Immobilien. Diese Markberichte basieren auf den tatsächlich getätigten Immobilienverkäufen. Jedoch habe ich in der Ausbildung erfahren, dass manchmal aus politischen Gründen die Werte etwas "gebogen" werden. Ich hörte von einem Wertgutachter, der für die Bahn Grundstückswerte für zukünftige Bahntrassen ermittelte. Die darauf basierenden Kaufangebote wurden von den Eigentümern vehement abgelehnt. Daraufhin forderte der Gutachter vom Gutachterausschuss die Unterlagen über die tatsächlichen 

Beim Gebrauchtwagenkauf kann man in der Regel davon ausgehen, dass der vom Verkäufer genannte Preis eine Basis ist von der man noch einen Preisnachlass verhandelt. Bei Immobilien kann es auch so sein, muss es aber nicht. Liegt das Objekt in einer begehrten Lage, treten viele Interessen auf. Das übliche Verfahren ist dann, dass die Interessenten ein Angebot abgeben und dies kann dann durchaus oberhalb der VHB liegen, wenn man im Wettbewerb mit anderen Interessenten in die Preisverhandlungen mit dem Verkäufer gelangen will. Allerdings ist das abgegebene Angebot nicht bindend - dies ist erst der abgeschlossene Vertrag. Von daher wird der Verkäufer mit mehreren Anbietern gleichzeitig verhandeln, da der Höchstbietende zwar seinen genannten Preis vielleicht zahlen möchte, aber letztlich doch nicht kann.